南京蓝旗新村6号院“红色物业”探索老旧小区治理难题

小区物业管理合同在“红色物业党支部”全体成员的监督下签订，保证业主的权益不受到侵犯。南京市秦淮区蓝旗新村社区探索老旧小区物业管理的新路，记者现场采访，业主们对于物业从无到有并提供全方位基本服务，满意度倍增，现在物业费收缴率90%。

扬子晚报/紫牛新闻记者 董婉愉

蓝旗新村6号院“红色物业”做法介绍

昨天上午9:30 ，记者来到秦淮区大光路街道蓝旗新村6号院小区。小区大门上书红色大字“欢迎回家”，让368户业主心头一暖。门口有大光路物业的保安在值班，所有进出人车，均需刷卡。环卫部门此刻正在小区清运分类垃圾，高压水枪把道路和垃圾桶冲洗得干干净净。物业办公室正对大门。

南京蓝旗新村6号院小区

社区书记任红色物业党支部书记

“这里原来是危旧房，红色物业党支部建立前夕，我们对这里进行了出新改造。”蓝旗新村社区书记梁晔介绍，小区的房子最近的建设于1999年，最后一次出新还是2006年，一直没有物业。去年春天，大光路街道相关负责人依据江苏省委组织部《关于以党建引领推进物业行业建设的通知》精神，结合6号院小区实际，在街道的支持下，成立了“红色物业党支部”，社区副书记任党支部书记，物业经理、小区物管会负责人、网格党支部成员任委员，物业服务内容、缴费标准及便民措施均向业主公开，甚至物业费用上浮的标准、时间等，也都是“白纸黑字”。杜绝了目前物业服务领域物业合同不公开、不透明的暗箱操作弊端。

南京蓝旗新村6号院“红色物业党支部”成员及工作流程公开

“我还记得第一个来缴物业费的，是90岁的独居老人高老太太（化名）。”“红色物业党支部”成员、楼幢长李大姐告诉记者，自己算是这里住得最久的业主，快40年了。去年“红色物业党支部”成立后，与街道背景的大光路物业公司签署了服务合同，所有内容上墙、公开，当时按照每平方0.3元的标准，停车管理费按照每月140元标准。“这都是8位成员依据小区实际，先向邻居征求意见，经过充分讨论、民主集中后决定的。”

物业费收缴率90%，亏空部分由街道补贴

大光路物业芮经理告诉记者，6号院小区的户型最大也就80平方米，每户每月物业管理费20元以内，一年两百元左右，目前收缴率达到90%以上。记者细算一下，加上车位管理费，该小区一年收缴上来的费用不足18万元。芮经理说，小区4个门6个保安，两名保洁、4名管理人员等。物业进场后建了自行车棚，安装了公共场地晾衣架，设置了电动车充电桩……物业公司的管理成本亏空60%，由街道物业进行补贴。他透露，还有10%困难业主，物业公司对他们减免了物业费。

社会工作者在考察学习南京蓝旗新村6号院小区物管经验

“与高档商品房不同，政府相关部门对老旧小区的管理有一些资金补贴，我们就把补贴用到居民的身上。”

在小区“遛弯”时，居民刘老先生告诉记者，物业公司进驻后提供很多上门修补、送菜等便民措施，还定期邀请相关企业和社会组织教小区老人使用智能手机、为电动车上牌等，居住环境有了很大的改善。“我对门邻居去年初搬走，现在说很后悔，房价涨了至少两千元呢。”

政府背景物业在基本公共服务外做加法

在一幢楼下，从6楼下来的居民邵老师说：以前各家自扫门前雪，楼梯扶手谁也不敢碰，现在物业保洁员每层楼梯都清扫干净。“物业管家”在业主间建立了微信群，所有涉及到硬性管理、软件服务等内容都及时公开。“在这样的环境里，我们有了居住的尊严感。”陪伴邵老师的女儿感慨地告诉记者：自己住一个高档商品房小区，多年来不知道物业服务合同和谁签、怎么签，甚至每次新签合同后涨价的依据，也都不知道。倒是母亲所在的老旧小区刷新了自己对物业服务合同的理解。“这难道不是社区治理中最好的成功案例吗？”她问道。

李大姐告诉记者，红色物业每月一次例会，每季度一次重要会议，就是对小区物业管理制度的保证，所有信息、问题和数据全部拿到桌面上，对业主不隐瞒不屏蔽。

律师有话说：

基层社会服务，老百姓需要什么？

就蓝旗新村6号院物业管理服务案例，记者采访了江苏省首届“大学生村官”，现就职于“江苏新高的律师事务所”的马广路。在基层工作多年，任职律师后又一直为南京很多街道和社区提供法律服务，他对社区基层治理有自己的观察和思考。

“红色物业做法解决了城市部分社区的基础物业服务难题。”马律师说，2003年起，随着城市建设和经济发展，国家设立了业主自治、物业公司提供服务、政府部门监管的一套城市社区治理的制度。文中小区的做法是通过党员带头示范作用及基层党组织的管理方式，带动业主自治组织的建设，提高业主自治能力；但同时，政府背景的物业公司，因其不以盈利为目标，一方面提供标准（基础）物业管理服务，另一方面通过党组织力量提高物业服务质量，解决了目前普遍见于商业物业公司的、以追求利润与物业公共基础服务之间的矛盾。

“在建立红色物业党支部的同时，对于基层治理，其实专业的社会工作方法也很重要。”他认为，目前街道社区基层的各种社会服务，很多都转向购买专业的社会组织服务，这部分经过专业培训的物业社工，能够提供社区基层治理中的解决方案——如老旧小区居民在物业服务的同时，还需要提供居家养老服务、家门口就医，以及社交活动等，而这些都需要以小区物业为基础的“管家”来分解、细化。

“红色物业党支部这个做法，探索了社会服务在基层如何更加完善的多种可行性。”他说。

校对 李海慧

编辑 : 陶善工