为通过，在面积上“动手脚”，压线“达标”的业主大会决议被法院撤销

小区业主是建筑区划内的主人，业主大会、业主委员会是业主管理小区、实现自己当小区主人的主要途径或形式。《中华人民共和国民法典》第二编对业主大会、业主委员会的设立选举议事规则表决等内容进行了规定。但实践中，业主大会在议定相关事项或者业委会在履行相关职责时，却经常出现程序或实体的问题，相关纠纷时有发生。

法官与小区物业工作人员现场比对图纸。

业委会 “议事规则”被业主质疑

法院判决“撤销”

2021年3月7日，无锡市锡山区安镇街道某小区业主委员会发布了《首次业主大会表决和选举结果的公告》，其中“业主大会议事规则”最具争议。

以周某为代表的一部分业主认为，议事规则有关物业服务企业选聘、业委会运作经费确定等内容极有可能侵犯业主权益。同时，周某等人发现，根据首次业主大会的公示，参与议事规则表决的业主拥有的专有部分面积为94437.31平方米。但在小区整体专有部分面积上，首次业主大会公示的数据139500平方米比第二次公示少了7000多平方米。就是这7000多平方米的差额，使得本不能达标的法定通过比例压线“达标”了。

《民法典》第二百七十八条规定，制定和修改业主大会议事规则等业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。首次业主大会中，业主委员会公布的小区专有部分总面积是139500平方米，因此参与表决的业主拥有的专有部分面积94437.31平方米占总投票权数的67.70%；而在第二次由公证处见证的业主大会投票公示中却显示，小区专有部分总面积为147250.64平方米，按照这个数据计算，首次业主大会中参与表决的业主拥有的专有部分面积94437.31平方米占总投票权数的64.13%，以次计算则没有超过法定的三分之二以上比例。据此，周某认为议事规则的表决程序存在违法，应当撤销。

无锡市锡山区人民法院经审理查明，首次业主大会用于确认投票权数的专有部分面积确实存在错误，且该错误导致参与对议事规则表决的专有部分面积的比例由实际不足法定的三分之二变成超过三分之二的法定比例。议事规则表决所依据的专有部分面积错误，参与议事规则表决的业主拥有的专有部分面积占案涉小区专有面积总和的比例实际上未达到法律规定的要求，故对周某关于要求撤销首次大会公告中关于同意议事规则的决定的主张，予以支持。

主审法官刘家强认为，业主大会或业委会的履职，直接影响到全体业主在物业管理活动中的合法权利的行使及维护，应严格遵循法律法规进行。会议决议是否侵害了业主的合法权益，应当从程序和实体两个方面进行考察。本案中议事规则的表决存在程序错误，应当予以纠正。

法官向案涉小区所在居委会送达司法建议书。

司法助力

推动业主自治“规范”履职

这类因程序瑕疵导致决议撤销的案例并不少见。在锡山法院刘燕妮法官审理的沈某诉所在小区第一届业主委员会业主撤销权案中，法院认定参与某次业委会决议的人员构成、人数与首次业主大会选举产生并备案登记的人员不同，因此认定决议的表决程序不符合《业主大会议事规则》的规定，应予撤销。此外，会议决议存在实体瑕疵的，也面临被撤销的命运。

同样是刘燕妮审理的潘某诉所在小区业主大会、首届业主委员会业主撤销权案中，业主大会议事规则第四项议题因阐述内容不完整被判决撤销。同时，刘燕妮在判决书中给出建议：“对于在议题中涉及修改业主大会议事规则的内容，应当予以明确说明和告知，包括拟修改的条款及修改内容，不得将数个应由业主大会决定的事项以不清晰、不明确的方式合并在一个议题中予以表决”，以此对业主大会的议题设置进行指导。

法院的判决通过个案对会议决议的实体和程序是否合法进行评判，但对不合法的会议决议不能仅仅一“撤”了之，法院更需引导业主委员会如何进行完善。根据法律规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，政府有关部门和居民委员会应当给予指导和协助。11月25日，刘家强向周某案涉小区所在居民委员会送达司法建议书，从加强指导、提供协助、引导依法维权等方面给出司法建议，希望居民委员会积极履职、把相关矛盾化解在萌芽和诉前。

锡山法院今后将积累个案审理经验，提炼出业委会与业主之间争议类别及解决方案，同时将关注点前移至业主大会和业主委员会成立比例不高等问题，向辖区内各小区给出完善建议，为促进基层民主发展给予法律支持。

扬子晚报/紫牛新闻记者 张建波

校对 徐珩

编辑 : 潘政