别墅里开起健身房，隔壁邻居有意见法院叫停

扬子晚报网2月19日讯（通讯员 吴贝 记者 万凌云）租下镇江某高档小区别墅，然后开起了健身房。然而，健身房对周边住户造成了严重干扰。最终被邻居告上法院。2月19日，记者从镇江中院了解到，该院上周发布了“镇江法院弘扬社会主义核心价值观典型案例”，这起“别墅里开健身房，经营扰民被叫停”入选。

镇江中院介绍，原告裴某与被告吴某是某高档小区联排别墅的隔壁邻居，双方相邻处共用一个墙面。2021年7月3日，被告吴某将该房屋出租给孙某，并签订《镇江房屋租赁合同》一份，约定租期五年，从2022年1月1日起至2026年12月31日止，合同还约定了租金、水电费缴纳办法。

此后，孙某将该房屋作为经营地点开办工作室至诉前。其间，吴某对孙某将该房屋开办健身工作室的情况知晓。

裴某认为孙某工作室对其日常生活产生了很大影响，干扰其正常生活和休息，于是与本小区其他31位业主联名签署了《请愿书》，请求将该健身房从小区移除。这一《请愿书》留有业主房号及联系电话。但双方协商未果。

其后，裴某起诉至镇江法院，要求孙某停止进行一切非住宅居住使用行为。孙某则辩称其行为并未损害裴某等业主的权利，不应承担侵权责任。

法院审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。

本案中，吴某将该住宅出租孙某用于开办健身房，属于将住宅改变为经营性用房，应当经有利害关系的业主一致同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。

原被告紧邻并共用一面墙体，应当认定为有利害关系的业主。现将住房改为经营性用房，未经有利害关系的裴某同意，据此裴某有权要求孙某工作室、吴某停止将该房屋作为经营性用房，并恢复住宅用途。

近日，镇江中院支持了裴某诉求。判决生效，这一涉及三方的建筑物区分所有权纠纷案终于尘埃落定。

发布中，主审法官表示，住宅顾名思义，其主要功能是用于居住，而并非用于商店、餐厅、办公等经营行为。

住宅小区不是商业区，如果业主都在住宅小区开商店、办公司，可能会导致住宅小区人来人往，占用小区道路、电梯等公共资源，破坏小区应有的安宁，住改商经营范围复杂多样；有的商铺还会乱扔垃圾、夜间营业、乱立广告牌等，这些都严重影响小区的环境卫生、住宅的私密性舒适度及小区的安全性等。

故此，业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主一致同意。

本案的裁判明确了以下三点：首先，将住宅改变为经营性用房应符合我国法律规定，我国法律虽未禁止“住改商”行为，但“住改商”行为并非可以由业主随心所欲，除了对“住改商”的经营项目、范围、规模等要求以外，我国民法典及相关司法解释也对“住改商”行为设置了条件，即经有利害关系的业主一致同意。

其次，远亲不如近邻，小区良好的居住环境需要全体业主共同去创造，业主们应当文明、诚信、友善地相处。本栋建筑物内的其他业主属于有利害关系的业主，业主在改变住宅的使用性质时不能只考虑自身利益，也应考虑到其他有利害关系的业主的利益。在征得有利害关系业主同意后的实际经营过程中更应该注意文明诚信经营，避免产生新的矛盾。

再者，构建和谐社会，避免不合法合规地将住宅改为经营性用房的行为，有利于提高全体业主对小区利益的关注、减少小区矛盾、保证小区良好居住环境，建立起和谐的社会秩序。

综上，本案的判决对促进业主依法依规将住宅改变为经营性用房起到引导作用，对倡导文明生活方式，弘扬法治、文明、和谐的社会主义核心价值观有积极意义。

校对 李海慧

编辑 : 邱妙泉