老人因卧室下方配电柜噪音难以入睡，法院判决返还购房款450万元

南京一位年近花甲的老人用攒了大半辈子的钱买房养老，入住后竟发现卧室下方的地下室内有两只公用配电柜，发出的噪音导致夜不能寐。无奈之下，购房老人将原房主起诉至法院，要求返还450万元购房款并装修费等损失。9月27日，扬子晚报紫牛新闻记者从南京市中级人民法院了解到，该院于近日对该案作出终审判决，支持了老人的诉讼请求。

卧室下方发现公用配电柜，老人起诉原房主

2021年5月，吴某与陈某在中介公司居间下签订了一份《存量房屋买卖合同》，约定吴某将位于南京市某小区一套位于一楼的房屋以450万元的价格出售给陈某，陈某向吴某付款并办理了不动产登记。

这年11月，陈某装修后住进该房屋，但晚上睡觉时却发现一直有“嗡嗡”的声音致其无法入睡。后经多方查找，陈某发现主卧下方的地下室里安装有两只配电柜。陈某询问吴某获知，该配电柜是供电公司安装的小区变压器。

陈某认为，吴某违反诚实信用原则，在出售这套房产时未告知下方有配电房的事实，且由于配电柜24小时运行，持续产生噪音，于是以在该房屋无法入睡为由，与吴某协商要求退房。

对此吴某则认为，该配电柜噪音符合标准，且陈某购买房屋前应当知道该配电柜的存在，因此拒绝退房。

双方协商无果，陈某将吴某诉至法院，要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，同时由吴某返还购房款450万元，赔偿装修费、中介费、律师费等损失。一审法院判决后，吴某不服，上诉至南京中院。

法院：合同根本目的难以实现，退还购房款

南京中院经审理认为，卧室下方的配电柜属于房屋情况的重要因素，卖方在出售房产时应如实向购房人披露存在的瑕疵和周边情况。而吴某未能够举证证明其在合同签订过程中，向陈某披露了该房屋主卧下方有配电柜的事实。

同时，吴某向前手卖家购买该房屋时，就配电柜特地做出约定，使用房屋时亦将主卧改作书房以避免睡眠时的噪音，证明该配电柜的存在是吴某比较重视的因素。

法院认为，陈某年近花甲，购买该房屋用于养老所需，对居住房屋安静程度具有一定需求，是人之常情。陈某购买的房屋主卧下方即为配电柜，正常工作时噪音为47.3分贝和44.7分贝。该噪音虽未超过国家标准，但该配电柜位于主卧下方，从一般生活常识可知，对年事较高者正常休息具有一定影响。

法院据此认定，配电柜位于该套房屋主卧下方这一事实，将影响陈某正常休息或导致房屋主卧的使用功能变更，从而导致合同根本目的难以实现。

最终，南京中院作出终审判决，吴某与陈某之间的《存量房屋买卖合同》解除，吴某返还陈某购房款450万元，并适当赔偿陈某装修费、中介费、律师费等损失。

法官：卖方应对该类问题尽到提示义务

“房屋不仅应实现居住功能，亦应满足宜居需要。房屋出现问题，会对日常生活造成重大影响。”南京中院民四庭副庭长殷源源介绍，《民法典》第7条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《民法典》第563条则规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。

殷源源表示，房屋存在噪音问题，涉及到房屋买卖合同根本目的是否能够实现，卖方应当在出售房屋之时，对该类问题尽到提示义务，否则可能面临解除合同的不利后果。该案的判决结果，有利于买房人在合同根本目的无法实现时，用法律武器维护自身权利；同时也对卖方敲响警钟，己所不欲勿施于人，以此规范房屋买卖市场风气。

扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源 通讯员 宁法宣

校对 陶善工

编辑 : 潘政